La nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda en Venezuela: qué cambia en 2026

¿Qué cambia con la nueva Ley de Arrendamiento de Vivienda?

El alquiler de vivienda pasa a acordarse libremente entre las partes. El monto lo fijan arrendador e inquilino en el contrato, «sin más limitaciones que las establecidas en esta Ley» (artículo 12), y el contrato se rige por lo que las partes pacten mientras no contradiga la ley (artículo 6).

La ley se llama Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda y se publicó en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026. Entró en vigencia ese mismo día: su disposición final dice que rige «a partir de la fecha de su publicación».

Lo que trae, en una lista corta:

• Canon libre, acordado entre las partes (artículo 12).
• Contrato por escrito obligatorio, con seis datos mínimos (artículo 8).
• Depósito o póliza de hasta tres meses de alquiler (artículo 16), devuelto en quince días (artículo 18).
• Ajuste solo al renovar, y con tope del IPC si el canon está en bolívares (artículo 13).
• Cualquiera de las dos partes puede terminar el contrato cuando quiera (artículo 24).
• El desalojo lo ordena un tribunal de municipio o un tribunal arbitral, y nadie más (artículo 27).

Y una cosa que no está en la lista porque no es un cambio, es un límite: solo vale para vivienda, y solo para contratos nuevos. Las dos preguntas siguientes son esas.

Tengo un inmueble alquilado desde hace años. ¿Se me aplica?

No. La ley solo alcanza a los arrendamientos «que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia» (artículo 2). Un alquiler que ya estaba en pie el 7 de agosto de 2026 sigue con las reglas anteriores.

El artículo 2 lo dice dos veces, por si quedaba duda. Primero excluye expresamente «los inmuebles destinados a vivienda que, como consecuencia de relaciones arrendaticias, se encuentren en posesión del arrendatario o arrendataria a la fecha de entrada en vigencia de esta Ley, mientras persista esa posesión». Y después aclara que esas relaciones «continuarán reguladas» por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda.

La disposición transitoria cierra el círculo desde el otro lado: esas dos normas no se aplican a los arrendamientos hechos bajo el régimen nuevo. O sea que conviven dos mundos, y lo que decide en cuál estás es la fecha en que se formalizó el contrato.

La consecuencia práctica para quien tiene una propiedad alquilada en Margarita y vive fuera: no hay nada automático que celebrar ni que temer. Lo que cambie, cambiará cuando ese inquilino se vaya y se firme un contrato nuevo.

¿Y si ese contrato vence o se renueva después del 7 de agosto? Esa es la pregunta difícil, y hay que decirla como es: el texto admite dos lecturas y todavía no está resuelta.

• Una lectura dice que pasa al régimen nuevo. El artículo 2 se refiere a los arrendamientos que se «acuerden o formalicen» después de la entrada en vigencia — y una renovación se formaliza después.
• La otra dice que sigue en el anterior. Ese mismo artículo 2 excluye al inmueble «mientras persista esa posesión» del inquilino, y si renueva el mismo inquilino la posesión persiste. Además la ley de 2011 le reconoce a ese inquilino un derecho preferente a seguir ocupando el inmueble al vencimiento, en las mismas condiciones (artículo 89).

Ningún tribunal se ha pronunciado todavía. Por eso la única recomendación responsable es esta: si tienes un alquiler que viene de antes, consulta a un abogado antes de renovar, de firmar o de tomar cualquier acción. Lo que decidas ahí determina bajo qué ley vives los próximos años, y no es un detalle de forma.

Si mi contrato es de antes, ¿qué reglas le aplican?

Las de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de 2011 (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011). Es un régimen muy distinto: el alquiler lo fija un organismo del Estado, el contrato va en bolívares y antes de demandar hay que pasar por un trámite administrativo.

Conviene verlo en paralelo, porque la diferencia no es de matiz:

Fuente: los artículos de 2011 se leyeron en el texto publicado en la Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario del 12 de noviembre de 2011, descargado del sitio de la Asamblea Nacional. Los de 2026, en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario.

Dicho en corto: un alquiler firmado antes sigue con el alquiler regulado, en bolívares y con la SUNAVI de por medio. La ley nueva no se lo lleva. Y esa es exactamente la razón por la que la pregunta de la renovación —de arriba— importa tanto: es la puerta entre los dos mundos.

Hay una tercera norma en juego, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, al que la ley de 2011 remite para ese trámite previo. La nombramos porque la nombran las dos Gacetas; para lo que diga en concreto, consulta a un abogado.

¿A qué inmuebles NO se les aplica esta ley?

A todo lo que no sea vivienda, y la lista del artículo 2 es explícita: alojamiento turístico, locales comerciales, oficinas, terrenos, fincas y fondos de comercio quedan fuera del régimen especial.

Copiada del artículo 2, la lista completa de exclusiones:

Las dos filas en negrita son las que más tocan a quien lee esta web. Si alquilas tu apartamento de Margarita a vacacionistas, esta ley no es la tuya: el artículo 2 deja fuera los inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales. Y lo mismo con un local en la avenida Bolívar o una oficina: siguen por su propio camino.

Vale la pena decirlo al revés, porque es donde se equivoca la gente: que la ley se llame «de arrendamiento» no la hace la ley de todos los alquileres. Es la ley del alquiler de vivienda, y solo de los contratos nuevos.

¿Quién fija el alquiler? ¿Se puede cobrar en dólares?

El monto lo acuerdan las partes (artículo 12), y el canon puede establecerse en una moneda distinta al bolívar: el artículo 14 prevé expresamente ese caso y permite pagar el equivalente en bolívares al tipo de cambio del Banco Central de Venezuela del día del pago.

El artículo 14 no dice «se puede cobrar en dólares» con esas palabras — dice que «cuando el monto del canon de arrendamiento sea establecido en moneda distinta al bolívar», el inquilino podrá, de mutuo acuerdo con el propietario, cumplir entregando el equivalente en bolívares al cambio del BCV de la fecha del pago. Es decir: la ley da por hecho que el canon puede pactarse en otra moneda, y lo que regula es cómo se paga si se hace en bolívares.

Ese detalle importa para quien cobra desde fuera. El mismo mecanismo —equivalente en bolívares al cambio del BCV de la fecha— aparece otras dos veces: para el depósito (artículo 16) y para su devolución (artículo 18). La ley es consistente: la moneda del contrato la eligen las partes; el bolívar es siempre una forma válida de pagar, al cambio oficial del día.

Y el pago es mensual salvo que se acuerde otra cosa (artículo 14).

Ojo con una confusión frecuente: la ley no impone una moneda ni nombra al dólar. No dice «los contratos se firman en divisas» ni «se firman en bolívares». Dice que el monto lo acuerdan las partes, y contempla que ese monto pueda estar en una moneda distinta al bolívar. La moneda la eligen ustedes al firmar, y por eso conviene que esté escrita en el contrato sin ambigüedad: es uno de los seis datos mínimos del artículo 8.

Esa elección tiene una consecuencia que casi nadie ve al firmar, y está en el artículo 13: el tope del IPC para las subidas solo existe si el canon está en bolívares. Si se pacta en otra moneda no hay tope escrito, y lo único que protege a las dos partes es que el ajuste tiene que ser de mutuo acuerdo. Vale la pena pensarlo antes de elegir, no después.

¿Cuánto me pueden subir el alquiler?

Durante el contrato, nada. El artículo 13 dice que el canon acordado «se mantendrá durante toda la vigencia del contrato». Solo se puede ajustar al prorrogar o renovar, y de mutuo acuerdo.

Hay un tope, y conviene leerlo con cuidado porque no aplica siempre: cuando el canon esté establecido en bolívares, el porcentaje del ajuste no podrá superar la variación del índice de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela en el período de vigencia del contrato.

Dicho de otra forma: el tope del IPC está escrito para los cánones en bolívares. El artículo no fija un tope equivalente para un canon pactado en otra moneda — ahí lo que manda es el «de mutuo acuerdo», que es la primera parte de la frase y aplica siempre. Ninguna de las dos partes puede subir el alquiler por su cuenta.

Y si nadie dice nada al vencimiento, no hay subida: el contrato «continuará en los mismos términos en que fue contraído» (artículo 11).

¿Cuánto depósito pueden pedirme y cuándo lo devuelven?

Hasta tres meses de alquiler, y se devuelve en quince días continuos desde que termina la relación (artículos 16 y 18).

El artículo 16 ofrece dos formas de garantía, y son alternativas:

• Una póliza de seguros que cubra los daños al inmueble, por el equivalente a hasta tres meses de canon.
• Un depósito de hasta tres meses de canon, pagadero en efectivo o por depósito en cuenta bancaria.

La devolución tiene condiciones y plazo. Dentro de los quince días continuos siguientes al término de la relación, el propietario debe reintegrar la suma completa, «previa revisión del inmueble y verificado el buen estado de las condiciones en que lo recibió». De ahí se descuentan, si las hay, las reparaciones o los servicios en mora debidamente comprobados.

Si el depósito se entregó en otra moneda, puede devolverse en bolívares al cambio del BCV de la fecha del reintegro (artículo 18).

La ley también encarga a las aseguradoras —públicas y privadas— diseñar pólizas para este uso, bajo regulación de la Superintendencia de la Actividad Aseguradora (artículo 17). Es una figura nueva: hoy habrá que preguntar si existe ya el producto.

¿El contrato hay que llevarlo a la notaría? ¿Qué tiene que decir?

Escrito, sí. Notariado, no necesariamente. El artículo 9 permite autenticarlo ante cualquier Notaría Pública, pero deja abierto que las partes lo firmen de forma privada. Lo que no es opcional es que sea por escrito (artículo 8).

El artículo 8 fija seis contenidos mínimos:

1. Quiénes firman: nombre, identificación y la cualidad con la que actúan — propietario, apoderado, administrador.
2. Qué inmueble es: identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Cuánto dura: término de duración estipulado por las partes.
4. Cuánto y cómo se paga: monto del canon y forma de pago.
5. Qué entra: relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Quién paga los servicios: designación expresa de a cargo de quién está el pago de los servicios públicos del inmueble.

Aunque no vaya a la notaría, el contrato obliga: el artículo 9 recuerda que las partes están obligadas a cumplir lo pactado «por tratarse de un acuerdo que se perfecciona con la voluntad de las partes».

Y hay una novedad cómoda para quien vive fuera: el artículo 21 permite que las partes señalen una dirección electrónica para las notificaciones de la ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y quede constancia de su emisión y recepción, conforme a la ley de mensajes de datos y firmas electrónicas.

¿Y cuánto cuesta autenticarlo? Los gastos de notaría son variables, así que cualquier cifra que leas —aquí o en otro sitio— conviene que la confirmes en la notaría antes de contar con ella. Lo que no cambia es que autenticar es opcional: si no quieres ese gasto, el contrato privado por escrito vale igual.

¿Cuánto dura el contrato y qué pasa al vencer?

Lo que acuerden las partes; y si no dicen nada, un año. Al vencer, si ninguna de las dos manifiesta su voluntad de terminar, el contrato continúa en los mismos términos (artículo 11).

La duración y las prórrogas se acuerdan libremente. A falta de estipulación expresa, la ley entiende que el arrendamiento se acordó por el término de un año.

La continuación automática es importante y conviene no confundirla con una prórroga pactada: si llega el vencimiento y nadie dice nada, sigue todo igual —mismo canon, mismos derechos y obligaciones— hasta que alguien mueva ficha. Como el canon solo se ajusta al prorrogar o renovar de mutuo acuerdo (artículo 13), el silencio congela el alquiler.

¿Quién paga los servicios, el condominio y las reparaciones?

Servicios el inquilino; condominio e impuestos el propietario (artículo 19). Las reparaciones se reparten por una regla de porcentaje: las que pasan del 30% del canon mensual son del propietario (artículo 15).

Todo esto aplica «salvo estipulación en contrario de las partes», así que un contrato puede repartirlo de otra forma. Si no lo hace, manda la ley:

La regla del 30% es la que hay que entender bien, porque es al revés de como suena: la reparación cara es del dueño. Sea cual sea el canon y la moneda, la cuenta es la misma: lo que pase de un 30% de una mensualidad lo asume el propietario, y lo que no llegue, el inquilino. Salvo que el daño lo haya causado el propio inquilino por descuido, y entonces es suyo entero.

El inmueble además debe usarse exclusivamente con fines residenciales (artículo 15) — otra razón por la que el alquiler vacacional y el uso comercial no caben en este régimen.

¿Cuándo se puede terminar el contrato y quién ordena un desalojo?

Cualquiera de las dos partes puede terminar cuando quiera (artículo 24). Pero el desalojo es otra cosa: solo lo ordena un tribunal de municipio o un tribunal arbitral, y nadie más (artículo 27).

El artículo 22 lista cinco formas de que el contrato culmine: vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, terminación anticipada, decisión unilateral y destrucción total del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor.

La terminación unilateral del artículo 24 es de las novedades más llamativas: arrendatario o arrendador pueden dar por terminado el contrato «en cualquier momento y de manera unilateral». Las partes podrán acordar —no es automático— que eso dé lugar a una indemnización de hasta el equivalente a dos meses de canon. Si el contrato no dice nada de esa indemnización, no la hay.

La terminación anticipada del artículo 23 es la vía del propietario cuando el inquilino incumple. Sus siete supuestos:

• No pagar el canon durante tres períodos consecutivos.
• No pagar los servicios públicos del inmueble durante tres meses consecutivos.
• Ceder o traspasar el contrato, o subarrendar, sin autorización del propietario.
• Ocasionar deterioros mayores no provenientes del uso normal, o hacer reformas no autorizadas.
• Darle al inmueble un uso distinto al del contrato, o contrario a la ley.
• Abandono del inmueble.
• Las demás que establezca el contrato.

Aquí está la parte que más tranquiliza a los dos lados: que se dé uno de esos supuestos no vacía la casa por sí solo. La declaratoria la hace la autoridad competente, y la orden de desalojo solo puede acordarla un tribunal de municipio o un tribunal arbitral, conforme al Código de Procedimiento Civil (artículo 27). Si el desalojo viene en un laudo arbitral, hay que presentarlo ante el tribunal para ejecutarlo.

¿Y dónde se reclama? El artículo 25 da tres caminos: conciliación y mediación, arbitraje —institucional o pactado en el contrato— y los tribunales de municipio del lugar donde esté el inmueble, por el juicio breve del Código de Procedimiento Civil e independientemente de la cuantía. Ese último detalle es el que promete rapidez: el pleito no sube de instancia por mucho que valga el alquiler.

Si el dueño vende, ¿el inquilino tiene preferencia?

Sí, con dos condiciones: llevar más de dos años en posesión del inmueble y estar solvente en cánones y servicios (artículo 20). Se le debe ofrecer en venta en primer lugar y con preferencia frente a un tercero.

El procedimiento que fija el artículo 20:

1. El propietario notifica por escrito su intención de vender, con el precio y las condiciones de la venta.
2. El inquilino tiene quince días para manifestar por escrito su interés en adquirir el inmueble, bajo las condiciones ofrecidas.
3. Si rechaza o no responde, el propietario puede vender a un tercero — pero bajo las mismas condiciones y precio que le ofreció al inquilino.
4. Si después baja el precio o establece condiciones más favorables, debe ofrecérselo otra vez al inquilino.

Para quien está vendiendo una propiedad alquilada, esto es un paso previo del proceso, no un obstáculo: se resuelve con una notificación escrita y quince días. Lo que no conviene es saltárselo y descubrirlo en el registro.